天河城：广东最大的“收银机”

[Emma]

即便是住在附近的汤小姐也发现，几日不逛天河城，就会有新的商家冒出来。从美食坊、文化廊到随后的折扣店、数码园，近日，天河城5楼又多出一个面积超过1000平方米的专题购物区——健康苑。

　　“这还只是我们打造绿色购物中心的一小部分，根据公司规划，今年天河城改造工程有30多项，大约要投资3000万~5000万元。”天河城的投资方广东天贸（集团）股份有限公司副总裁杨敬玉向记者透露。

　　当下，国家宏观调控的措施使国内众多造MALL者收敛投入艰难度日，但身为中国最早的购物中心，天河城却不受其影响，不仅每年坐拥3亿多元纯租金收入，成为中国内地最赚钱的购物中心，而且其扩张动作也越来越多。

　　8年赚回一个天河城

　　天河城广场由天河城、49层的写字楼（东塔）和39层的公寓式（西塔）三幢成品字型建筑物组合而成，总建筑面积34万平方米。天河城是天河城广场首期工程，建筑面积约16万平方米。

　　1992年，时称广东六大财团的广东发展银行、广东国际信托投资公司、广东粤财信托投资公司、广东华侨信托投资公司、广州市城市建设开发总公司与香港粤海投资有限公司，组建广东天贸（集团）股份有限公司，负责开发这一地产项目，其中最大股东就是经历了“粤海重组”后在港上市的中国内地四大红筹股之一广东控股。

　　据悉，天河城1996年2月9日开业，当初MALL业态在中国还是一项空白，其所选地址虽是未来广州CBD区，但当时地处广州郊外，周边一片菜地，正对面是天河体育中心。这一选址曾让天河城前期运作受到一定考验，直到1999年，开通广州地铁一号线后行情才有所好转。其间公司还经历了东南亚金融危机，为解决资金问题，公司以8.4亿元股本金，向外举债9000万美元。

　　1998年底，虽然国内租赁市场出现萧条，但天河城客流逐步上升，租金收入也以每年两位数增长。今年五一，天河城单日客流量达到81万人次。截至2003年，总租金接近16个亿，不仅还清外债，而且收回全部投资，并赚回一个天河城。

“谁说中国没有赚钱的MALL，至少天河城现在已经进入了稳定的盈利期。”广东天贸（集团）股份有限公司董事长禹来表示。据他透露，天河城目前入场经营的租户超过300家，其中天河城百货和日本吉之岛是两大主力商店。前不久，停工近10年之久的天河城东塔楼写字楼项目重新动工，高40层将作酒店用途的天河城西塔楼也在兴建筹备之中。

　　诸雄斗法

　　今年初，被行内认为可与天河城并称“双子星”的正佳广场在天河城隔壁开业。它总建筑面积42万平方米，一期商业广场30万平方米，相当于天河城的2倍；二期两栋塔楼分别用作办公大楼与酒店，总建筑面积12万平方米，整体功能设置与天河城类似。

　　与此同时，素有商业地产泰斗之称的香港太古地产进军广州的第一个商业项目太古汇也落户正佳广场斜对面。该项目投资40亿元，除建造一个10万平方米的购物商场外，还有面积约35万平方米的办公大楼、酒店、文化中心。无论是面积、布局，还是地理位置，太古汇在整体规模上都正向着第三个“天河城”靠拢。

　　“今年底，广州地铁三号线部分开通，它将为位于一、三号线地铁交汇处的天河城带来更大的客源。按照规划，正佳广场、太古汇已经或即将衔接地铁，这样一来，这三大商场形成天河磁场将吸引更多的消费者，辐射更大的商圈。”但华南商业网总编辑、广东连锁协会会长助理黄华军认为，这种不可避免的竞争将为天河城带来巨大挑战。而且三者定位相差不大，资源重复易引发内耗。另外值得注意的是，大体量的购物中心不断进入天河商圈，该地段的交通能力将受到严峻考验。“作为主干道，天河路一直都是塞车严重的地段，这些大商场一同入市，如果不解决好交通规划及停车场配套问题，经营者也会很难操作。”

　　商业地产理念

　　“购物中心是一种复杂的商业不动产投资模式。它就是将不动产之开发、规划、运营、招商、财务视为一个工厂制造商品的流程、销售，它的生产阶段就是在取得土地后进行市场调研、跟主力厂商洽谈、财务试算分析等多方面综合评估后，再反映在建筑规划上。商业不动产的考核标准是商场的客流量与租金的绩效，它最终体现的是原始投资股本的增值，也就是商品（商业不动产）带来的附加值，而不是商品本身的价值。”原广鼎投资开发咨询（上海）有限公司执行副总经理乔裕生认为，基于此，开发购物中心后不出售，长期持有租金回报才是其最根本的盈利模式。
对MALL来说，从开业到运营是一个非常艰难的过程。而天河城在漫长的培育过程中，即使面对资金链断裂的危机时期，也没有卖出一寸物业，最终坚持了商业地产开发的初衷。”黄华军表示，其实，购物中心是一个长线投资过程，但中国内地的商业地产超过60%的资金来自于银行，有的甚至高达90%，这给地产商带来很大的成本压力及资金风险。


　　相比较而言，天贸集团最初的成立虽然带有浓厚的行政色彩，但在资金组合上却与物业长期投入持有的运作原则相吻合。除此之外，公司在运作过程中，自己摸索研究组建了一个强大的专业管理团队，从而在租赁、物业等关键环节把握住原则，这为天河城现在的成功奠定了扎实的基础。

　　不可复制

　　天河城模式较适用于有一定商业基础的大城市，企业本身有品牌号召力，同时可捆绑一部分知名品牌参与合作。中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，但这种单店模式面临的真正考验是要有充足的现金流支援，而且商家不能急功近利，高速发展，必须积极稳妥地寻找拓展项目。现在，类似天河城的选址越来越少，即便有，周边居住的人群其经济实力、消费能力能否达到类似的条件也很难估计。因此，天河城模式的风险也就是市场进入空间的风险。

　　但鉴于天河城的“印钞”能量，广东众多地产商纷纷投身购物中心的势头不可阻挡。

　　“天河城的成功是独一无二，无法克隆复制的。”天河城的缔造者原广东天贸集团首任董事长刘春亭在总结多年经验后如此认为。据悉，天河城草创初期，内地并无购物中心概念，为此，政府调动了手中的一切有用资源。天河城地段政府最早的规划是广州国际金融中心的一部分，作为未来的城市中心，在道路、交通、地铁等方方面面的规划都给予了充分的协调。而作为广东省政府的重点扶持项目，天河城几乎从出生、建造到开业都是在有关部门的一路绿灯下“衔玉”而生。天河城一处的土地，原本归广州市城建总（现广州市城市建设集团）所有，为打造天河城，所有地价以建筑面积低价转让，入股广东天贸集团。这在今天，几乎是不可能的事。

　　在天河城工作多年，现有多个购物中心操盘经验的一位广东零售业资深人士认为，天河城的成功是在特定的历史时期依据天时、地利、人和几大要素的帮助才取得成功，并非可以随意复制，“天河城如果换个地方，换个时间，换一批创业者可能就不是今天的样子了。”
但一个力争在5~10年之间将天河城模式拷贝到10家左右的庞大扩张计划已被提上天贸集团的议事日程。禹来透露，为加快扩张计划，天河城将采取四种方式：一是自建买地经营管理，就像当初打造天河城一样的模式，这种扩张目标主要选在新、旧城区结合部，地价便宜。二是在现有的商业物业中整体包租下来做MALL，商铺零售基本不考虑，除非业主方面能解决善后。三是收购现成的、可改造的建筑物，比如一些位置较好的厂房等，但不包括在建项目。四是实行品牌管理，收取管理费、品牌使用费。今年初，天河城已与东莞虎门一地产商签约，酝酿用第四种方式在东莞落地开花。

　　为此，这位资深人士不免担忧，在失去了这些政府支持、土地优势之后，天河城神话是否能够延续？

第一财经日报 2005年09月09日