楼市与股市的经典对白

[爱玩男儿]

昨夜一梦，恍惚间楼市与股市相见了。下面是他们的对白
股市：老兄，咱俩终于见面了
楼市：是啊！我们见一面真的很不容易，我在实体经济，而你在虚拟经济，我们属于两个完全不同的空间不过你还是称呼我为老弟吧！
股市：怎么呢，我是1990年才成立的，你肯定比我早啊。
楼市：其实要看从哪个角度来说了，我1998年才实行的房改，取消了福利分房，走入市场化。从那时起我才真正算是一个“市场”。
股市：照你这么说我2005年才完成股改，现在刚4岁。哈哈，咱俩还是别客气了。
楼市：你近来可好？
股市：还好吧，短期算是走出来了，但长期看也不能太乐观，仍有二次探底的可能。相比之下，你比我要好些吧？
楼市：我最近从回暖发展到火爆，年初政策救市使得刚性需求集中释放，这两个月美元贬值造成大宗商品价格上涨，加上市场对通胀的担忧，人们开始买房来使资产保值。
股市：是啊，在通胀预期中，不可再生资源具有保值属性，比如黄金、房产、石油等。黄金和有色金属两个板块涨幅较大。
楼市：其实我们这轮上涨都得益于政策，近期货币政策宽松，信贷持续增长。我们有了资金来源。
股市：没错。但其实我们自身的根本问题没有得到解决。你去库存化的过程并有完，而我目前市盈率仍较高。
楼市：的确，实体经济还存在不确定性。但很多时候，市场往往是出乎意料之外的。价格的上涨是市场的一种反应，甚至是一种需要。
股市：就像99年的我，网络科技风靡全球，股票更是沾网就涨。其实泡沫从形成的那一天起就注定要破，但还是得先吹起来。
楼市：其实很多方面咱俩都很像。同样具有投资功能，同样会产生泡沫，同样依存国家经济。
股市：你说的这些是宏观方面，微观的看咱们也同样很像。比如，衡量我价值的指标有市盈率，市净率，净资产收益率。我的市盈率较高，市场低迷时平均在15-20倍，市场火爆时能达到60-70倍，而国际上通常才5-20倍。
楼市：衡量我价值的指标有房价收入比，租售比，租金回报率。我的房价收入比很高，通常在10以上，北京、上海等一线城市达到15以上。而国际通行指标仅在3-5左右。
股市：我是由1600多家上市公司组成，分为50多个行业。
楼市：我是由660多个城市组成。其中分23个省，5个自治区，4个直辖市，2个特别行政区。
股市：我的市场主体是上市公司、投资者、基金、券商、证监会、股评家
楼市：我的市场主体是开发商、购房者、地方政府、银行、中介、媒体
股市：我是券商帮助上市公司ipo圈钱，把发行价定的高高的，上了市再开出天价。
楼市：我是地方政府招牌挂，把土地价格炒得高高的，楼盘建好了开盘更是天价。
股市：我有时公司巨亏被st、pt，甚至被摘盘，股价只剩1块钱。
楼市：我有时开发商破产、资金链断裂，建筑质量等原因会产生烂尾楼，90年代初海南房地产泡沫破裂，连续10年不见缓。
股市：看来我们作为投资品都是存在风险的。
楼市：我们行业有句名言，位置、位置、还是位置。开发商拿地要看位置，购房者买房要看位置。土地的价值决定了房产的价值。拥有了核心位置的土地就像抱了只会下蛋的鸡。
股市：我也有句名言，成长性、成长性、还是成长性。一个长期具有成长性的企业随着股本规模的不断扩大，业绩却不被摊薄。持有这样公司的股票也能不停地生蛋。
楼市：我的价值组包括土地成本、建安成本、各种税费还有开发商的利润。
股市：只能说主要是这些，还有一部分“灰色成本”根本无法计入其中。我觉得你的价格严重虚高，偏离价值。政府通过招牌挂方式不断炒高地价，开发商又维持暴利，反而我的价值组成相对比你要真实，每股净资产代表企业的价值，每股收益代表企业的获利能力，再加上每股资本公积金和未分配利润，就是我的总价值的底线。
楼市：你的价值组成也并不真实。如果上市公司存在严重资不抵债，那你的价值又如何计算？净资产又有何用？此外，如果公司利润的取得是靠一次性收益，那每股收益又能说明什么问题？所以你经常会“破发”甚至“破净”。
股市：作为投资品，我认为我比你好，我的流动性好，容易变现，手续费低，长中短期投资皆可。另外我是宏观经济的晴雨表，走势依存宏观经济，又领先于宏观经济。当经济向好时，上市公司业绩快速增长，股价会放大这一增长效应，巨幅飙升，甚至翻5倍，10倍都不在话下。
楼市：我承认自己没有你涨得快，不可能一两年之内翻5倍，10倍。过去2，3年内房价翻一番已经是我的极限了，现在更是不可能。我的本质功能是居住，而居住需求是属于刚性需求，它的价格弹性不大。而我的投资属性其实是源于我的保值属性，我的价值本质上是我所附着的土地的价值，因为土地是不可再生资源，而一个城市或区域的中心地块更是稀缺资源。而土地价值的增长基于两方面：一是社会财富的增长，二是城市的发展。特别是后者，这是最核心和本质的因素。一个城市的房地产发展史实际上就代表了这个城市的发展史。所以从长远看我的价格一定是稳步上涨的，至少能跑赢通胀率。
股市：的确，你具有较好的保值手段，但作为增值手段，你似乎有些逊色。你所需资金投入大，交易费用高，不易变现。另外你的收益率较低。
楼市：其实你这种理解有些误区，我可以通过贷款这一资金杠杆，减少本金投入，放大收益率。另外，你虽然收益率高，但由于你的风险大，一般投资者是不会投入巨额资金的，而我不同，我的稳定性较好，人们通常可以花几十万去买一套房，可自出可出租，租金收益至少也能和存款利息持平。所以到头来，我的收益率虽然比不上你，但收益并不比你低，甚至超过你。
股市：投资的本质是复利增长，而只有高收益率才能让雪球滚起来，投资股票收益率高于房产是有目共睹的。举个简单例子，在同样的经济大环境下，买万科建的房子就不如买万科的股票，万科股票上市不到18年，股价翻了几百倍，试问有哪个区域，哪套房子能升值这么多？
楼市：不错，没有一套房子能在18年内增长几百倍，但你要知道，一个人或家庭可以18年持有一套房子，但极少有人18年去持有一支股票，即便有，他也未必能获利多少，因为股价动荡，几乎没有人能从头持有到尾。更何况，并非每支股票都能像万科一样持续增长，如果碰上一支垃圾股，结果则完全相反。你一定听过龟兔赛跑的故事，你像是兔子，跑得很快。我像是乌龟，跑得慢。但为什么到头来赢得是我？道理很简单，我的价格通常是一直在往上涨，跌的时候很少。而你呢？上窜下跳，瞬间可以涨到6100，突然也能跌倒1600。细数你19年走过的路，有没有哪一个阶段是连续3年上涨的？
股市：的确没有。震荡永远是股市的常态。因为市场中的每个投资者的心态不同，中国投资者过于喜欢追逐短期收益，而缺乏的就是投资的心态。其实投资与投机的区别也不在于持有时间的长短，而是在于其目标。如果投资者选择一个优良的上市公司，以投资的心态耐心持有，收益是惊人的。另外对于我的风险，并不能一味夸大。事实上，我的风险是分为系统风险和非系统风险，也就是市场风险和个股风险。前者可以规避，后者是可以通过投资组合来分散的，基金收益相对稳定就很能说明这个问题。
楼市：不错，时间对于投资来讲其实是个好东西，问题是很少有人能耐得住寂寞，坚持到最后。
股市：你刚才说到市场走势，我感觉很不平衡，你从02，03年开始上涨，我05年底才启动，到08年上半年出现拐点，你上涨的时间远比我长。
另外，为什么同样是遇到国际金融危机，我就要从6100点跌到1600点，而你还没跌多少就又涨起来了？我觉得你之所以不跌，都是因为父母向着你，用手托着你。这一点我必须要说的是，同样是父母的孩子，对我如此不公平！
楼市：你说得对，的确有这方面原因。毕竟我代表的是实体经济，关系到50多个行业的兴衰。同时由于我具有投资和消费双重行业属性，能贡献gdp，所以我不能倒下，父母拼尽全力也要保我，保我就是保经济。但需要说明的是，父母为救我是出了不少政策，但根本原因还是这个市场不乏刚性需求，否则再救市，没有购房者买单结果还是白搭。
股市：相比之下我可怜的多，跌了这么多，反弹才这么点。我的两大功能：融资和资源配置也瘸了一条腿，到现在快一年了ipo才重企。不过让我欣慰的是，你的口碑远没有我好，大家都盼着我涨，盼着你跌。这也说明我的价格偏低，而你的价格偏高。
楼市：这只能从一个角度说明问题，大家盼你涨是因为你在高位把大家都套住了，盼我跌正说明大家想去买房，市场需求大有人在。
股市：也是。不过我股改已经完成了，虽然留下了些缺憾，但父母还是挺照顾我。推出了国有股由社保基金转持的方案，有效解决了大非减持问题。现在新股发行制度马上也将改革。哥们，你的市场化道路可不如我啊，市场体系结构也混乱，小产权房、集资房、经济适用房、廉租房，限价房，简直乱死了。物业税将是你要面临的最大一项改革，70年后产权问题悬而未决，土地招牌挂这一出让制度或都将面临变革！
楼市：是，我身上的问题其实比你多。特别是很多历史遗留问题，由于消费群体还存在“夹心层”，国家要在3年内推出9000亿保障住房，简直就犹如楼市大小非一般。
股市：我目前也还有问题没解决，与h股的比价，同股同酬问题等等。中国任何一个市场都存在太多问题。你说这些问题的核心是什么？
楼市：是什么？
股市：其实是诚信。诚信是一个市场最底层的东西，是市场的基石。就像建一座楼时首先要打好地基一样，失去诚信，盖楼就变成了搭积木，到最后每次都是推倒重来。
楼市：说得太对了！建设一座城市的大厦是这样，资本市场这座摩天大厦也同样如此！
股市：但愿这座大厦能早天建成。
楼市：不，欲速则不达。首先地基要打好，否则建成了也得倒。
股市：一切会好的，让咱们祝彼此好运吧！
楼市：恩，好运